Certificatul de urbanism

urbanism4Certificatul de urbanism este actul de informare prin care autorităţile publice locale fac cunoscute solicitantului acestuia, urmatoarele elemente:

-date privind regimul juridic, economic şi tehnic al unui teren sau a unei constructii la un anumit moment (data solicitarii)
-cerinţele urbanistice care trebuie  să fie îndeplinite în funcţie de specificul amplasamentului
-lista cuprinzând avizele şi acordurile legale, necesare în vederea obtinerii oricaror autorizatii ulterioare
Certificatul de urbanism se elaboreaza în conformitate cu prevederile planurilor urbanistice şi ale regulamentelor aferente acestora, ori ale planurilor de amenajare a teritoriului, după caz, avizate şi aprobate potrivit legii.
Termenul de emitere a certificatului de urbanism este de 30 de zile de la data depunerii documentatiei pentru obtinerea acestuia, menţionându-se în mod obligatoriu scopul in care a fost solicitat..

Scopul emiterii certificatului de urbanism
–        pentru autorizarea execuţiei lucrărilor de construire, reconstruire, consolidare,  extindere, reabilitare, reparare, shimbare de destinatie a constructiilor de orice fel, precum si a instalatiilor aferente acestora
–        pentru lucrari de construire, reconstruire, modificare, reabilitare, modernizare – privind retele de comunicatie, electrice, retele si dotari tehnico-edilitare
–        imprejmuiri si mobilier urban, amenajari de spatii verzi si in general orice lucrari de amenajare a spatiilor publice
–        lucrari, amenajari si constructii cu caracter provizoriu, necesare in vederea organizarii executarii lucrarilor de baza, daca nu au fost autorizate odata cu acestea
–        lucrari de constructii cu caracter provizoriu (chioscuri, tonete, panouri publicitare, firme si reclame)
–        pentru autorizarea lucrarilor de desfiintare a construcţiilor / amenajarilor
–        operatiuni notariale privind circulatia imobiliara (vanzari, cumparari, concesionari, dezmembrari, parcelari, comasari etc)
–        adjudecarea prin licitatie a proiectarii lucrarilor publice
–        cereri in justitie
–        alte scopuri
Lista certificatelor de urbanism emise este publică şi se afişează lunar la sediul autorităţii emitente.
Certificatul de urbanism pentru destinatii speciale se elibereaza in temeiul si cu respectarea documentatiilor aferente obiectivelor cu caracter militar, elaborate si aprobate de Ministerul Apararii Nationale, Ministerul de Interne, Serviciul Roman de Informatii, Serviciul de Informatii Externe, Serviciul de Telecomunicatii Speciale si Serviciul de Protectie si Paza, dupa caz, pe baza avizului Ministerului Lucrarilor Publice, Transporturilor si Locuintei.

Valabilitatea Certificatului de urbanism
Certificatului de urbanism este valabil pentru un interval de timp cuprins intre 6 si 24 luni de la data emiterii, in functie de:
a) scopul pentru care a fost solicitat;
b) complexitatea investitiei si caracteristicile urbanistice ale zonei in care se afla imobilul;
c) mentinerea valabilitatii prevederilor documentatiilor urbanistice si a planurilor de amenajare a teritoriului aprobate, pentru imobilul solicitat.
Prelungirea termenului de valabilitate a certificatului de urbanism se poate face numai de catre emitent, la cererea titularului formulata cu cel putin 15 zile inaintea expirarii acestuia, pentru o perioada de timp de maximum 12 luni, dupa care, in mod obligatoriu, se emite un nou certificat de urbanism.
Pentru prelungirea valabilitatii certificatului de urbanism se completeaza si se depune la emitent o cerere-tip insotita de certificatul de urbanism emis, in original.
O data cu depunerea cererii de prelungire a valabilitatii certificatului de urbanism, solicitantul va face dovada achitarii taxei de prelungire a acesteia.
Cine poate solicita certificat de urbanism
Solicitantul poate fi orice persoană fizică sau juridică interesată să cunoască informaţii cu privire la un imobil-teren sau construcţii.
Desi  teoretic vorbind, pentru emiterea certificatului de urbanism nu este necesar ca solicitantul să deţină un titlu de proprietate asupra imobilului, actul respectiv avand caracter de informare, in practica, autoritatea emitenta poate cere si prezenta acestui act la dosar.

Documentele necesare emiterii Certificatului de urbanism

Pentru emiterea certificatului de urbanism solicitantul, orice persoana fizica sau juridica, trebuie sa depuna o documentatie cuprinzand:

a) cerere-tip (formularul-model F.1 – “Cerere pentru emiterea certificatului de urbanism”) completata in conformitate cu precizarile privind completarea acesteia, cu elementele de identificare ale solicitantului si imobilului, precum si cu precizarea scopului solicitarii actului;
b) planuri topografice sau cadastrale la scarile 1:500, 1:2.000 sau 1:10.000, dupa caz, – vizate de Oficiul de cadastru si publicitate imobiliara al judetului sau al municipiului Bucuresti, dupa caz -, cu indicarea imobilului – teren si/sau constructii; (2 exemplare) (planurile se obtin contra-cost de la unitatea teritoriala specializata care le gestioneaza)
c) extrasul de Carte funciara (pana la introducerea cadastrului general in unitatea administrativ-teritoriala respectiva) pentru imobilele proprietate privata, numai in cazul solicitarii certificatului de urbanism pentru instrainari;

d) documentul de plata a taxei de eliberare a certificatului de urbanism (in copie).
Cu toate ca  Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii specifica faptul ca nu este  necesara prezentarea titlului asupra imobilului sau a altui act care sa ateste dreptul de proprietate, in practica, autoritatea emitenta a Certificatului de urbanism poate cere completarea documentatiei cu acest act.
Certificatul de urbanism se intocmeste in conformitate cu prevederile documentatiilor de urbanism aprobate anterior (P.U.G., P.U.Z., P.U.D. cu regulamentele aferente.), iar pentru investitiile care depasesc limita unei unitati administrativ-teritoriale se poate intocmi si pe baza planurilor de amenajare a teritoriului (P.A.T.N., P.A.T.Z., P.A.T.J.), aprobate potrivit legii.
In situatia in care scopul emiterii certificatului de urbanism este obtinerea autorizatiei de construire/desfiintare, acesta va fi insotit de formularele fiselor tehnice strict necesare in vederea emiterii acordului unic.
Acordul unic este actul cu valoare de aviz conform, emis de Comisia de Acorduri Unice (C.A.U.) a administratiei publice locale, aflata in subordinea arhitectului sef, insumand avizele si acordurile favorabile exprimate prin fisele tehnice pentru utilitatile urbane (apa, canalizare, electricitate, gaze naturale, termoficare, telecomunicatii, salubritate, transport urban, inclusiv pentru restrictiile impuse de retelele de transport energetic sau tehnologic din zona de amplasament) precum si cele privind prevenirea si stingerea incendiilor, apararea civila, protectia mediului si sanatatea populatiei.
Acordul Unic se emite numai pe baza fiselor tehnice avizate favorabil si contine conditiile si recomandarile formulate prin avize si acorduri de la emitenti.
In baza acordului unic se poate emite autorizatia de construire/desfiintare.
Documentaţiile de urbanism şi de amenajare a teritoriului, precum şi celelalte reglementări urbanistice care au stat la baza emiterii certificatului de urbanism vor putea fi consultate la cererea solicitanţilor certificatelor de urbanism.
Atentie! Certificatul de urbanism nu tine loc de autorizatie de construire
Valabilitatea Certificatului de urbanism
Certificatului de urbanism este valabil pentru un interval de timp cuprins intre 6 si 24 luni de la data emiterii, in functie de:
a) scopul pentru care a fost solicitat;
b) complexitatea investitiei si caracteristicile urbanistice ale zonei in care se afla imobilul;
c) mentinerea valabilitatii prevederilor documentatiilor urbanistice si a planurilor de amenajare a teritoriului aprobate, pentru imobilul solicitat.
Prelungirea termenului de valabilitate a certificatului de urbanism se poate face numai de catre emitent, la cererea titularului formulata cu cel putin 15 zile inaintea expirarii acestuia, pentru o perioada de timp de maximum 12 luni, dupa care, in mod obligatoriu, se emite un nou certificat de urbanism.
Pentru prelungirea valabilitatii certificatului de urbanism se completeaza si se depune la emitent o cerere-tip insotita de certificatul de urbanism emis, in original.
O data cu depunerea cererii de prelungire a valabilitatii certificatului de urbanism, solicitantul va face dovada achitarii taxei de prelungire a acesteia.
Explicarea termenilor tehnici regasiti in CU
– Regimul juridic  defineste dreptul de proprietate asupra imobilului şi servituţile de utilitate publică care grevează asupra acestuia; situarea terenului în intravilan sau în afara acestuia; prevederi ale documentaţiilor de urbanism care instituie un regim special asupra imobilului-zone protejate, zone în care acţionează dreptul de preemţiune asupra imobilului, interdicţii definitive sau temporare de construire sau dacă acesta este înscris în Lista cuprinzând monumentele istorice din România precum şi altele prevăzute de lege.
– Regimul economic defineste folosinţa actuală a imobilului, destinaţii admise sau interzise, stabilite în baza prevederilor urbanistice aplicabile în zonă, reglementări fiscale specifice localităţii sau zonei.
– Regimul tehnic reglementeaza procentul de ocupare al terenului (POT), coeficientul de utilizare a terenului ( CUT),  dimensiunile minime şi maxime ale parcelelor, echiparea cu utilităţi, edificabil admis peparcelă, circulaţii şi accese pietonale şi auto, parcaje necesare, alinierea terenului şi a construcţiilor faţă de străzile adiacente terenului, înălţimea minimă şi maximă admisă.
Procentul de Ocupare al Terenului (POT) exprimă raportul dintre suprafaţa construită la sol, amprenta cladirii (Sc) şi suprafaţa terenului considerat (St), înmulţit cu 100 (exemplu: POT = 25%, ceea ce înseamnă că se poate construi pe un sfert din suprafaţa terenului respectiv).
POT = (Sc / St) * 100
Coeficientul de utilizare a  terenului exprimă raportul dintre Suprafaţa Construită desfăşurată (Sd) – suma suprafetelor tuturor nivelurilor –  şi suprafaţa terenului (St).
CUT = Sd / St
Regimul de inaltime  – exprima în metri si numar de niveluri conventionale înaltimea maxima admisa în planul fatadei, masurata între teren  si cornisa sau limita superioara a parapetului terasei.

Temeiul legal
Legea nr. 50/1991 reglementează regimul autorizaţiei de construire care are ca obiect asigurarea respectării măsurilor referitoare la amplasarea construcţiilor şi se emite în temeiul şi cu respectarea prevederilor documentaţiei de urbanism şi certificatului de urbanism specific. În Anexa nr. 2 la această lege există o listă a termenilor de specialitate utilizaţi de legiuitor: – intravilanul localităţii – teritoriul care constituie o localitate ce se determină prin Planul Urbanistic General (P.U.G.) şi cuprinde ansamblul terenurilor de orice fel, cu/fără construcţii organizate şi delimitate ca fiind independente, plantate, aflate permanent sub ape, aflate în circuitul agricol sau având o altă destinaţie înăuntrul căruia este permisă realizarea lucrărilor de construcţii, în condiţiile legii. Intravilanul se poate dezvolta prin extinderea în extravilan numai pe bază de planuri urbanistice zonale (P.U.Z.) legal aprobate, integrându-se ulterior în Planul Urbanistic General (P.U.G.) al localităţii.[C1]
– extravilanul localităţii – teritoriu cuprins între limita intravilanului şi limita administrativ- teritorială a unităţii de bază (municipiu, oraş, comună) înăuntrul căruia autorizarea executării lucrărilor de construcţie este restricţionată în condiţiile legii.
(Legea nr. 350/2001) Legislaţia amenajării teritoriului şi urbanismului stabileşte conceptul de teritoriu şi nuanţează acest concept definind teritoriul administrativ, intravilan, extravilan, metropolitan, periurban ş.a. Această lege stabileşte atribuţiile administraţiei centrale, judeţene şi locale, în privinţa amenajării teritoriului şi a urbanismului şi prevede că aplicarea dispoziţiilor legale, conform documentaţiei specializate de amenajare a teritoriului şi de urbanism, se asigură prin eliberarea certificatului de urbanism.

Elaborarea Planului urbanistic zonal (PUZ) sau a Planului urbanistic de detaliu (PUD)
In situatii deosebite, in functie de conditiile specifice de amplasament (pozitia terenului in ansamblul localitatii ori al teritoriului) si/sau de importanta si complexitatea obiectivului de investitii si daca prevederile documentatiilor de urbanism si de amenajare a teritoriului aprobate nu furnizeaza suficiente elemente necesare autorizarii, ori daca se solicita o derogare de la prevederile documentatiilor de urbanism sau de amenajare a teritoriului aprobate, emitentul poate cere suplimentar, prin certificatul de urbanism:
a) elaborarea unui plan urbanistic zonal (P.U.Z.) sau a unui plan urbanistic de detaliu (P.U.D.), dupa caz, urmand ca, dupa aprobare, prevederile acestuia sa fie preluate in cadrul P.U.G. ori P.A.T.J.; in certificatul de urbanism se va face mentiunea ca documentatia tehnica pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii (DTAC.) se va putea intocmi numai dupa aprobarea documentatiei de urbanism si cu obligativitatea respectarii intocmai a prevederilor acesteia;
b) completarea, dupa caz, a documentatiilor care insotesc cererea pentru eliberarea autorizatiei de construire cu urmatoarele studii, avize, expertize:
1. studii de specialitate: de circulatie, istoric, de amenajare peisagistica, de impact asupra mediului (numai la solicitarea autoritatii de protectie a mediului);
2. avize de la organismele competente pentru zonele asupra carora s-a instituit un anumit regim de protectie sau de restrictii de construire (protectia zonelor naturale; protejarea monumentelor istorice; zone cu trafic aerian; vecinatatea constructiilor si ansamblurilor cu caracter militar; drumuri; retele electrice si de telecomunicatii; magistrale de transport de gaze, de produse petroliere; cai ferate si navigabile; cursuri de apa; statii meteo; surse si gospodarii de apa, amenajari de imbunatatiri funciare etc.);
3. expertize tehnice
Pentru lucrari la constructiile existente (reparatii, consolidari, schimbari de destinatie a spatiilor interioare etc.), daca prin acestea nu se aduc cladirilor modificari de natura urbanistica ori daca noua functiune este compatibila cu reglementarile urbanistice ale zonei, in pricipiu nu este necesara intocmirea unui plan urbanistic zonal (P.U.Z.) ori unui plan urbanistic de detaliu (P.U.D.)