Urbanism

urbanism3In Romania, realizarea (edificarea) constructiilor civile, industriale, agricole sau de orice natura, inclusiv a instalatiilor aferente acestora, se poate efectua numai in baza si cu respectarea prevederilor unei Autorizatii de Construire, emise in conformitate cu prevederile documentatiilor de urbanism si de amenajare a teritoriului, avizate si aprobate potrivit legii.

Actul normativ in baza caruia se autorizeaza construirea, este Legea 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, republicata, cu modificarile ulterioare.

Se pot executa fara Autorizatie de Construire anumite lucrari care nu modifica structura de rezistenta, caracteristicile initiale ale constructiilor si ale instalatiilor aferente sau aspectul arhitectural al acestora, insa aceasta nu este o conditie suficienta.

Pentru a demara procedura de autorizare, este necesar sa obtineti mai intai  Certificatul de Urbanism, care reprezinta actul de informare prin care autoritatile publice locale fac cunoscute solicitantului acestuia datele privind regimul juridic, economic si tehnic al imobilului,  indicatorii urbanistici POT, CUT, cerintele urbanistice care trebuie  sa fie indeplinite, precum si lista cuprinzand avizele si acordurile legale, necesare in vederea obtinerii autorizatiei de construire.

Certificatul de Urbanism se elaboreaza in conformitate cu prevederile planurilor urbanistice si ale regulamentelor aferente acestora, ori ale planurilor de amenajare a teritoriului, după caz, avizate si aprobate potrivit legii.

Termenul de emitere a Certificatului de Urbanism este de 30 de zile de la data depunerii documentatiei pentru obtinerea acestuia, mentionandu-se in mod obligatoriu scopul in care a fost solicitat (construire, reconstruire, consolidare, modernizare, demolare etc), fiind valabil pentru un interval de timp cuprins intre 6 si 24 luni de la data emiterii, in functie de scopul eliberarii, complexitatea investitiei si contextul urbanistic.

Prelungirea termenului de valabilitate al acestuia se poate face numai de catre emitent, la cererea titularului, formulata cu cel putin 15 zile inaintea expirarii, pentru o perioada de timp de maximum 12 luni, dupa care, in mod obligatoriu, se emite un nou Certificat de Urbanism.

In anumite cazuri – atunci cand  beneficiarul doreste autorizarea unor constructii care nu respecta Regulamentul de Urbanism aferent zonei respective, sau cand este vorba despre un teren aflat in extravilanul unei localitati – primaria poate cere tot prin Certificatul de Urbanism, realizarea si autorizarea in prealabil a unei documentatii de tip PUD (Plan Urbanistic de Detaliu) sau PUZ (Plan Urbanistic Zonal) prin care sa se reglementeze corespunzator modul de construire in acea zona.

Prin PUZ se stabilesc reglementari cu privire la organizarea retelei stradale, organizarea arhitectural-urbanistica, modul de utilizare a terenurilor (regim de aliniere, regim de  înălţime, POT, CUT, etc) precum si alte elemente ce tin de un cadru mai larg privind mediul, zonele protejate, infrastructura edilitara, statutul juridic al terenurilor, etc.

Stabilirea zonelor pentru care se intocmesc Planuri Urbanistice Zonale obligatorii se face de regula in Planul Urbanistic General (PUG).

PUD-ul (Planul urbanistic de detaliu) are exclusiv caracter de reglementare specifica, prin care se asigura conditiile de amplasare (retrageri minime admise, POT, CUT etc), asigurarea accesibilitatii si racordarea la retelele edilitare,  relatiile functionale si estetice cu vecinatatea, precum si compatibilitatea functiunilor si conformarea constructiilor, amenajarilor si plantatiilor.

PUD-ul se întocmeşte fie când acest lucru este prevăzut în Regulamentul Local de Urbanism (RLU), fie atunci când, din diverse motive, regulamentul nu se poate aplica, anumite proprietăţi ale amplasamentului fiind diferite de cele propuse de RLU sau cand investiţia preconizată diferă de prevederile RLU.

Dupa realizarea si aprobarea documentatiilor de urbanism cerute prin CU ( daca este cazul) se poate trece la avizarea dosarului ce cuprinde Documentatia Tehnica pentru Autorizarea Construirii (DTAC), respectiv proiectul de arhitectura impreuna cu  proiectul de rezistenta si proiectul de instalatii, realizate si semnate de specialisti avizati.

Perioada de valabilitate a Autorizatiei de Construire este de cel mult 12 luni de la data emiterii, interval in care solicitantul este obligat sa inceapa lucrarile. In aceasta situatie, valabilitatea autorizatiei se extinde pe toata durata de executie a lucrarilor. Prelungirea valabilitatii autorizatiei se poate acorda o singura data si pentru o perioada nu mai mare de 12 luni.

Pentru obtinerea Autorizaţiei de Desfiintare se urmeaza aproximativ aceeasi pasi, chiar daca de multe ori procesul este mai putin complex si mai de scurta durata. In situatia in care desfiintarea necesita operatiuni tehnice complexe, se va prezenta si proiectul de organizare a lucrarilor.

Daca constructia propusa  este situata in vecinatatea unui drum national si in certificatul de urbanism se prevede obtinerea avizului de la drumurile nationale, trebuie obtinuta  Autorizatia de amplasare si acces la un drum public.
In conformitate cu dispoziţiile O.G. nr.43/1997 – privind regimul drumurilor – realizarea sau amplasarea in zona drumului public a oricarui tip de investitie care sa nu pericliteze siguranta circulatiei(constructii, instalatii, panouri publicitare), precum si a cailor de acces direct din acestea, se face cu respectarea legislatiei in vigoare privind amplasarea si autorizarea executarii constructiilor, si numai cu acordul prealabil al Administratorului drumului public si al Politiei Rutiere.

Autorizatia respectiva se obtine de catre beneficiarul investitiei de la institutiile mai sus mentionate, pe baza unei documentatii intocmite si verificate de catre specialisti in domeniul drumurilor, avand o valabilitate de 12 luni de la data emiterii, timp in care, obligatia beneficiarului este de a finaliza lucrarile de construire si amenajare. In caz contrar, este obligatorie obtinerea unei noi autorizatii.